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不動産投資

不動産投資はビジネス。

管理人のmimiです。

先日業者様に紹介頂いた大阪府柏原市にある戸建てに買付けをいれました。
50平米の4K。
大阪教育大前に近い。
学生来そう。
2Fの個室が2つセパレートになっており、最近流行の民泊したい人とかもよってきそう。
どちらにしろ床がボコボコだったり窓の網戸がビリビリだったりで、絶対リフォーム必要なので、リフォーム業者も手配済み。
頑張って賃貸にまわすぞー!
■業者はビジネスパートナー■
いつも思うけど、
業者さんと私は業者と客ではなく、互いにビジネスパートナーという意識がめちゃ大事って感じます。
「こいつ面倒くさい奴」と思われたら終わり。
そう思われないためには、
自分の要望を具体的にしっかり伝えるって大事。
★不動産業者(売買)の場合
「物件価格○○万円以内、リフォーム込みで○○万円までに抑えたい、都心部に電車で○分以内の立地、駅徒歩○分以内、築年数は○年以内」とか。
「何かいい物件があったら連絡ください」はだめ。
これはTHE面倒くさい奴!
提案頂いても、見送る場合あると思うけど、その場合は具体的理由を伝える。
★リフォーム業者の場合
こちらも要望と出せる予算をしっかり伝えるってこと。
リフォームって完成後のイメージがしづらいケースが多いから、
何となくええ感じにとか、ダメなわけで。
★不動産業者(賃貸付)の場合
事前に決めておくべきこと(要望)はオーナーで決めておくべきです。
・家賃、敷金、礼金の額(相場などは業者が教えてくれるケースも)
・広告費(賃貸付が成約したときの業者への成功報酬。基本は家賃1ヶ月。2ヶ月、3ヶ月出すオーナーもいる)
・一般媒介にするか専属媒介にするか(基本、専属の方が喜ばれる)
・保証会社つけるかつけないか
・鍵交換代
・入居者&連帯保証人の提出書類(住民票、収入証明)
・滞納時の対応
などなど。
どういうのが一般的って言うのは何となくあるけれど、基本オーナーが自由にルールを決めるものなので、事前にこういうのもしっかり準備する必要あり。
■ルールを作るのはオーナー■
われわれは普段どうしてもルールを「守る」立場に立たされることが多いので、ルールを作ることに戸惑いや不安を感じる人も多いでしょう。
普通はどうなんだろうかと考えたり、
業者に「鍵を現地設置するのは危険」と言われ不安になったり、
広告費はもっとと言われ考え込んでしまったり。
でもそこは利益を出すためのルールを作成し、死守するんです。
自戒の意味も込めてこのビジネスへの思いを綴ってみたのでした。

一生お金に困らないためのバイブル働く女性の不動産投資入門

本のご紹介です!

一生お金に困らないためのバイブル働く女性の不動産投資入門
前田潤(著) 幻冬舎(出版)

★人生の節目で影響を受けるのはたいがい女。

「オンナ」

それには、多種多様な生き様がありますが、節目節目で影響を受けるのはたいがい女ですよね。

バリバリ働く女性、結婚&出産を経て仕事を辞め専業主婦になったり。

そう考えると女性の人生って「リスクの塊」だと思いませんか?

この本を読んでつくづく、

「女性の人生は、いい意味でも悪い意味でも超変革の連続である」(阪神じゃないけどw)

と感じたのです。

世界がどう変わろうと、妊娠でお腹が大きくなって、身体的に様々な影響を受けるのは明らかに女性ですし、将来にわたってこの事実は変わらないでしょう。

共働き夫婦に子どもができたら、とりあえず仕事だけ頑張っていたらいい、という一筋縄ではいきません。

共働き夫婦が増加する中、「東京都内では毎年4月、8000人前後の待機児童が発生」しています。

最近「イクメン」という言葉をそこらで聞きますが、まだまだ男性の育児休暇取得率は2%〜3%なんですよね。

え、誰がこの子、育てんの?という話になる訳で、やっぱり母親が、というパターンが多いでしょう。

★女性こそ経済的に自立する必要がある

そんなこんなで、時には、夫の収入だけに頼る期間もあるでしょう。

結婚出産とかで会社を辞めるなどすると、手に職でもない限り、再就職はなかなか難しい状況です。

それに加えて、日本女性の平均的収入は男性の7割程度にしか及びません。

最近はこんな女性いるかわかりませんが、

「結婚で玉の輿!」とか、
「結婚するなら最低年収600万円以上!」というのは雲をつかむような話です。

『結婚適齢期と呼ばれる25~35歳の男性の内、年収が600万円を超えている独身男性の割合は、全体からすればなんと3.5%程度でしかない』
引用元:UP IN 年収600万円以上の現実。結婚相手に求めるには厳しいハードル

この3.5%の男性と結婚できるかどうかに賭けるなんて、結構リスクが高くありませんか?

しかもこの3.5%にありつけたとしても、それがDV夫、モラハラ夫だったりしたらこんなはずじゃなかった!って感じですよね。

ただでさえ人生リスクだらけの女性が、アタリかハズレか不明の3.5%に賭けるなんてアホらしい話なのです。

人生リスクだらけの女性こそ、経済的に自立する必要があります!

具体的には、「収入の柱を複数持つ」という事。

給与収入に加えて、株投資による配当収入や、不動産からの家賃収入などなど、
複数の収入源を女性こそ持っておくべきなのです。

★ハタラクオンナ管理人が不動産投資を始めたきっかけ

私の場合、不動産投資を始めたのは26歳の時でした。

ひょんな事でファイナンシャルプランニングの勉強をはじめ、その一環で不動産についても学びました。

1件目はなぜか縁もゆかりもない神戸市須磨区のワンルームマンション。

なんと100万円で購入しました。
サブリースだったので毎月管理会社からごっそり管理費を引かれて、家賃収入は毎月16000円くらいでした。

それでも数年まわして売却したら、(買値が安すぎなのもあるが)ひとまず利益確定しました。

その後も区分マンション、テラスハウス、再建築不可の戸建てなど7物件ほど経て今に至っています。

不動産投資では賛否両論ありますが、ずっと無借金経営です。(本来ローンを組んで不動産を購入するのはレバレッジをかけるという意味で良しとされる)

★不動産投資はすごく女性に向いている

冒頭で紹介した本でも述べられている通り、不動産投資ってすごく女性向きの投資です。

女性ならではの気遣いや目線でリフォーム指示をすると、その反響がすぐ結果にでます。(賃貸なら早く決まる)

株やFXのように一刻を争うような場面もなく、のんびりした投資です。そして、やり方を間違えなければ確実な結果が出ます。

人生にリスクが多い女性だからこそ、やり方を間違えずより確実な投資をし、リスクを分散することをお勧めします。

一生お金に困らないためのバイブル働く女性の不動産投資入門

不動産経営チームを構築するために用意しておきたいツール

不動産投資はチーム戦で、わたしたち大家と不動産屋(客付け、管理)さん、リフォーム屋さん、その他業者(鍵屋さん、水道屋さん、市役所の方、保証会社の方…)などなど、いろんな人と関わる事になると思います。

そんなやりとりの中で、必須アイテムだなと感じるのは以下の通りですので、これから不動産投資をしようと思われている方も、最低限以下のツールは用意しておいた方がいいと思います。
①名刺(本名、住所、電話番号、FAX番号、メールアドレスが書いてあるもの)
名刺はあった方がいいと思います。ない場合だと客付けをお願いするときにいちいち紙に連絡先を書いて渡すみたいなことになってしまいますので非常に手間です。
あと、あなたがその地域の有名な地主などでない限り自分がどこの馬の骨なのか業者さんなどもわからないので、ぱっと自己紹介できるアイテムとしてもあればいいと思います。
記述する内容も住所、電話番号、FAX番号はあった方がいいと思います。
特に不動産屋さんは未だにFAXを多用しているところが多いです。年配の業者さんなどは特に。
普通に、「物件の資料FAXで送ってください」とか言われます。
最近では一人暮らしの方などではFAXを持っていなかったり、家のFAX番号を教えるのが抵抗あるという人も多いかと思います。そんな場合、わたしはeFax のようなweb上でFAXを送受信できるサービスを使用しています。FAX機も紙代もインク代もいらないんで結構便利です。
②三文判
住所、名前、電話番号、FAX番号、それぞれ別々にゴム印を作成し、必要に応じて組み合わせる三文判が、不動産投資では意外と重宝します。
よく、業者さんに「個人の方で三文判を使っている方って珍しいですね」と言われるのですが、いえいえ、これは絶対あった方が便利ですよ★
不動産売買や賃貸借の契約って住所と名前をやたら書く箇所が多いじゃないですか。そういう時に毎回住所と名前を手で書いていると、手も疲れるし、時間もかかるし、全然効率的ではないんです。
不動産に関わる契約のみでなく、郵送で資料を送るとき等にも使えますし、いろんな場面で三文判は使用できます。
作成に4,000円〜5,000円の費用はかかりますが、三文判を一回作成してその後の手書きで住所と名前を書く時間を節約し効率化させた方が、今後のためにもいいと思います。
③プリンター(パソコンなどの端末があること前提)
大体の方がお持ちだと思いますが、これも必須です。ない場合はすぐに電気屋さんへGOです。
なぜなら、物件資料や地図を紙に印刷して業者さんに渡すときに必要だからです。
④メールアドレス
これも大体の方がお持ちだと思いますが、FAXと同じくらい重要ですね。
わたしのイメージ的に、
比較的若い業者さんとのやり取り→メール、
年配の業者さんとのやり取り→FAX
って感じです。
⑤連絡先一覧をエクセルなどにまとめたファイル
わたしは名刺交換をさせていただいた業者さんの名刺は全てエクセルに情報を転記して一覧にしています。で、そのファイルをDropBoxなどのクラウドにのせて、パソコン、スマートフォンなどどの端末でも(緊急時にはネットカフェからでも)見れるようにしています。
そうする事で「あ、あのときの業者の山田さんにリフォーム頼みたい」と突然思ったときにはパッっと連絡先を引っぱり出せるからです。この仕組みはかなり重宝しています。
上記が不動産投資をする場合に最低限必要になる、もしくはとても業務が円滑になるツールだと思います。
その目的は、何と言っても、あなたのベストな不動産経営チームを構築するためです。
不動産投資は楽ではないし、一人でできる仕事ではないです。
いろんな人の手助けがあってなりたっています。
あなたも、上記のようなツールを整えて、ベストな不動産経営チームを構築してみてはいかがでしょうか!?

不良入居者の対応

大家さんにとって、とっても頭の痛い問題のひとつに、「不良入居者への対応」があるかと思います。

わたしも、何度か経験があります。
所有していた自主管理の住居で、家賃回収の際に、高齢の生活保護の入居者から「泥棒に入られた。大家(わたしのこと)が鍵を泥棒に渡したんだろう」という因縁をつけられ、当然わたしには身に覚えがないので困り果てた、という事がありました。
「やっていない」などとこちらが訴えても聞く耳を持ってくれず、埒が明かないので、とっととその場を立ち去りその場をしのいでいましたが、家賃回収は毎月のことなので、本当に毎月の家賃回収が苦痛で苦痛で仕方ない時期がありました。
やはり、最善の方法は、
「第三者(業者など)に介入してもらう」
という事だと思います。
なぜかというと、入居者と大家が直接的にやり取りをすると、どうしても利害関係の影響があり、何か問題があったときに冷静な判断ができないかもしれません。それこそ、「賠償してっ」とか、「家賃下げてっ」とか言われたり…。
しかし、意識的に第三者に介入してもらうことで、問題があったときに比較的冷静な判断ができるようになると思います。
もちろん、不良入居者を入れないように、入居の際に事前審査をする事は重要だと思います。しかし、残念ながら物件購入時点で入居者が入っていて、それがDQNな入居者だった場合は、後付けでベターな対応策を考える必要があります。
日本の民法では双方が了解すれば違法行為をのぞいてどんな内容の契約でも成立するはずなので、大家さん自身が「入居者」「業者」「大家」の3者のやり取りのルールを決めて契約書を作成し、業者または入居者、もしくはそのどちらもに対して、その契約書に署名捺印してもらうぐらいの姿勢で行かないと生き残れないとさえ思います(大家業は受け身じゃダメです!ダメ!ダメ!)。
問題物件周辺の不動産屋さんに管理だけお願いするとか、事情を理解して対応してくれる業者さんはきっとあるので、もし、現時点で問題をお持ちの大家さんは、解決内容をある程度ご自身で決めて、相談に行ってみてはいかがでしょうか!?

物件を賃貸に出すときやることリスト:区分マンション編

表題の件。

これから年末年始、1月~3月の間に決めるという決意を以って行動~!ということで、
振り返りもかねて①番から⑧番まで、賃貸に物件を出すときの家主の仕事、やることリストTODOをまとめてみました。
①現地に設置するキーボックスの手配。
キーボックスに設定したパスワードは必要以上の方には教えず、決して忘れないこと。
↓こんな感じのキーボックスを管理人は常に何個かストック持ってます。

②不動産屋さんに配るための物件資料作成
基本的にはよくあるマイソクのようなものでOK。周辺地図や、近隣の駐車場情報があったら喜ばれます。
③自己紹介用の名刺を作成
不動産屋さんや物件近隣の方に聞き取り調査するときに自分が何者かを名乗るための名刺。名前、住所、電話番号、メールアドレス等を書き、その他自分のバックグラウンドなども書いておけば話のネタにできるかもしれません(!?)
④(賃貸に出す物件が区分マンションの場合)マンションの管理規約をチェック
場合によっては賃借人の方に影響がある事項が盛り込まれている場合もあるので入念にチェック。(月一でマンション住民みんなで掃除しないといけないとか。そういうのあれば事前に説明義務があるので…これはマンションの管理によってによりまちまちなので、毎回チェック★)
⑤家賃の価格を決める
物件周辺の家賃設定を見て、設備をどれくらいのレベルにするかも見積もって、家賃を設定します。とりあえず、最初はちょっと強気に出てもいいと思います。家賃を下げるのはいつでもできるので…。
⑥入居が決まった場合の入居時の費用・取り決めを決める
とりあえず、以下の内容をどうするか、家主であるあなたが決めましょう。
・敷金
・礼金
・鍵交換代
・〇年以下の退去は違約金家賃〇ヶ月分とか
・入居者に提出してもらう資料(住民票、源泉徴収票、顔写真、連帯保証人の印鑑証明などなど)はどこまで手配してもらうとか
・保証会社に加入してもらうか
・火災保険加入してもらうか(普通は必ず加入)
⑦不動産屋さんへ支払う広告費の設定
成功報酬ですが入居を決めてくれた不動産屋さんに支払う広告費の設定をします。
これも大家であるあなたが自分で決めます。
基本的に1ヶ月分の家賃が広告費であるケースが多いですが、時々3ヶ月分とか5ヶ月とかいうケースもあります。当然、広告費が多い方が不動産屋さんも熱が入りますね!
⑧契約書の特約事項を決める
入居が決まったら契約書を交わしますが、不動産屋さんが用意してくれたフォーマット的な契約書であれよあれよと署名捺印して終りみたいな感じになる事が多いですが、ここも力のいれどころだと思います。
特約事項に、滞納が発生した場合や、退去時の原状回復の負担割合、高齢の方が住む可能性があれば、死後事務委任契約公正証書と第三者受取保険を活用するなどの家主であるあなた独自のルールを文字で明記しましょう。
これで準備バッチシかな!?
足りないことにお気づきの方、有難いアドバイス大歓迎です~
家主の仕事は、不動産屋さんや入居者に守ってもらうルールを作ることだと心得て、今日もがんばっていきましょ~★

コンビニで証明書取得できるんだ!

こんにちは〜
ハタラク オンナ ノ ブログ管理人です。

今日、不動産屋さんから聞いたちょっと便利な話をシェア〜
不動産売買の時に、諸々の証明書っているじゃないですか、印鑑証明とか。
その場合、いちいち市役所の窓口まで行って交付を受けるのめんどくさいですよね。
そこで★
各種証明書って、住基カードっていうのがあるとコンビニで交付が受けられるようになるというお話を教えてもらいました。
へ〜
めっちゃ便利〜
わたしも今度、やってみます。

境界線確認の立ち会い

先日、大阪市内に持っている物件近隣の地主さんから、測量業者経由でお呼び出しされました(^^;)1
ある日会社から家に帰ってきたら切手が貼っていない封筒の中に測量業者から境界線の立ち会いの旨の手紙が届いていたので、「え、直接きたの?」とちょっとギョっとしたのですが…。

何事か!?また、物件の近隣で境界線のもめごとでも!?
と思ってびくびくしながら業者の担当の方に電話を掛けると、なんてことはない、念のための、境界線の事で後々もめることがないようにとの確認で立ち会いに来てほしいとの事でした。
前面道路が2mも明らかにない(1mあるかないか)、再建築不可の物件が立ち並んでいる古くからの地域なので、境界があいまいな状態になっていても無理もないですね。

こういう時に物件購入時にもらう重要事項説明の資料ってちゃんと保管しててよかったなって思いますね…。一応あさったら出てきました。昭和46年に測量した結果の資料が…。
と言ってもあまりにも古すぎて、と言うか当時の測量方法があまり厳密ではないらしく、今ではその資料はあまり有効ではないと言われました。
そんな事ってあるんや…。
とりあえず、そんな大きな問題ではなさそうなのでよかった、、、

不動産投資する人がとりあえず登録するサイト。

これから不動産投資を始める!という人に、手始めにこれだけはブックマーク&会員登録しておこう!っていうサイトをまとめました。
ハタラクオンナは本気で不動産を探していた時、これらのサイトをブラウザのスタート画面で開くように設定していました。もちろん家のPCのブラウザですよww!
嫌でも物件探しの事思い出させられます。
そんな感じで物件探しを嫌でも習慣にする仕組みを作っておきましょー。

楽待 不動産投資をしている人なら知らない人はいない!と言われているくらいのお役立ちサイトです。
自分の欲しい物件のニーズを登録しておけば、それに合致したニーズの物件が現れ次第、登録したメールアドレスに通知メールが送られてきます。 ハタラクオンナもバシバシ活用してます。
yahoo不動産時々いい物件が出ていたりします。
    このポータルで検索して購入に至った物件もいくつかあるので、オススメです。
不動産投資連合体収益物件を扱っている会社を知りたいなら、ココのサイト見てみるのがお勧めです。
各地域でサイトが分かれているので、あなたの地域をブックマークに登録してみてくださいね。
健美家コチラのサイトも不動産投資している人なら知らない人はいません。
メールアドレスを登録しておけば、面白いコラムが配信されますので、情報収集したい人にはとってもオススメ。
at home実需の方も使っているサイトですが結構お勧めです。
「中古で買う」しか検索使ったことありませんが。
不動産投資、資料一括請求 とりあえず不動産投資について知りたいから資料一括請求したい!って人にはこれ。業界の用語集なんかもあったりするので、とりあえずこの投資についていろいろ知りたい!って人はどうぞ。

入居者を決める前にしないといけないこと~反省、反省…~

どうも!ハタラク オンナ ノ ブログ(働く女のブログ)管理人のmimiです!
最近は不動産投資に力を入れておりまして、そんな事ばっか書いております。。。
でもそろそろ落ち着きそうです。…たぶん。今週末こそは平和でゆったりな休日を過ごすぞ!!

今回、空室の戸建を購入してリフォーム、入居者募集、入居者決めまで一通り経験させてもらったのですが、

凄く反省する事は、購入してからすぐに、不動産投資の学校で勉強した事、おさらいしとけばよかったーーー!!という事です。

実際やってると、結構忘れてしまいます。

そんなわけで、備忘もかねて入居者を決める前に
やらないといけないことリストを作成(((> <;)

・管理会社は絶対決めておく!(自主管理もいいかなとか考えたんですが…実質私のようなサラリーマンやOLを本業にしている人は管理会社かまさないと何かあった時に入居者の対応ができない場合、迷惑がかかるので管理会社は必要と思いました。)

・更新料の有無を決める!(更新料有の場合はいくらか決める!)

・鍵交換代(鍵交換の代金をあらかじめ見積もっておく!これ大事!タイプによってかなり料金が違う!管理人は今回これでちょっとえらい目見ました。赤を出したーー)

・契約は何年の自動更新か決めておく!(2年の自動更新が多いイメージ。)

・特約事項を決めておく!(滞納した場合延滞金は滞納した金額の14.6%だーとか、振り込み手数料は借主負担だーとか、ペット可否とかー)

・退去の解約通知は何ヶ月前にしてもらうか決めておく!(一般的には1ヶ月前が多いイメージ。)

・入居者に用意してもらう書類を決めておく(本人の住民票、源泉徴収票、所得証明!場合によっては連帯保証人の住民票、源泉徴収票、所得証明!)

・入居者に入ってもらう火災保険を決めておく!

・保証会社…保証会社の審査を通ることを以て入居審査完了とするのがベスト。

ちなみに、管理人は保証会社通してない物件何個か持ってます。
滞納されたら先日受講したセミナー、必殺大家さんの裁判テクニック使うしかないです…。ウヒョー、そんな日は永遠に来ませんように!でも滞納されたら管理人の真面目パワーで確実に督促&払わない場合は追い出します…

今回の案件で気づいたことは…

「自分ひとりだけじゃ何もできない!!いろんな人に支えられて達成できるんや!!」

という事!!!

ボロボロのキッチンドアを自分でキレイにしようとしたら笑いそうになるくらい出来なくて、、涙目になりながらリフォーム屋さんに電話して「なんとかしてー」と電話して対処してもらったり
入居付や管理もお願いしたりとかで
ホンマ、いろんな人にお世話になりっぱなしです!!

マジでマジでマジでマジでそう心から思いました!!ありがとうございます!!

プロジェクト始動!

どうも!ハタラク オンナ ノ ブログ(働く女のブログ)管理人のmimiです!

最近、管理人は自分のプロジェクト(不動産投資)に名前を付けて本格的に始動させました。

具体的には、「○○エステート」みたいな感じで屋号をつけ、その屋号名で銀行口座と名刺を作成しました。

え?それだけ?

はい、それだけです。

これだけで、自分がやっている投資が本格的な会社のプロジェクトっぽくなるんです!

しかしですね、そういう形から入るのって本当に大事なことだとすごく思います。

自分の会社のプロジェクトだと認識する事で、自分のやっている投資にクリティカルな視点が出てくる。

例えば、自分の物件に住んでいる入居者となぁなぁの取引を一切しないとか、常に利益を生み出すような動きを心がけるとか、プロジェクトとしてのルールを自分で決めるとか…経営者としての自覚が生まれると思うんです!

これからの時代、本業のほかに自分で投資をする事ってホント大事だと思います。

さー、頑張らないと…!

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